近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来(lái)自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定程度宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新(xīn)改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REIT宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗s的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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