导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低于(yú)皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于城市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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