导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地(dì)产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。<夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处/p>

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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