导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨(bō食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写)开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家(ji食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写ā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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