文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严格的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(r一个立一个羽念什么字ú)工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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