万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产(chǎn)的(亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作伙亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的(de)，人(rén)民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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