“现在的(de)房地产很难再出现(xiàn)像过去十年的系统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房(fáng)地产行业分化的(de)愈(yù)加明显(xiǎn)，让机构和投资者的关(guān)注度从板块(kuài)向单个(gè)标(biāo)的转移。上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还(hái)是估(gū)值(zhí)，房地(dì)产都已经双杀到了最(zuì)底部(bù)，而且(qiě)是(shì)反复(fù)地(dì)杀到了底部，再往(wǎng)下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔(ěr)法重要(yào)参考

　　那么如(rú)何(hé)寻找(zhǎo)房地产个股的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏提醒(xǐng)，在(zài)房地产赛道中进行选择，需(xū)要非常小心，避免选了半(bàn)天，标的公(gōng)司出(chū)现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需(xū)要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此(cǐ)前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一(yī)下今年房地产的开发资金(jīn)来源，可以发现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是不太愿意给房(fáng)企(qǐ)贷款(kuǎn)的(de)，房企(qǐ)的主要资金(jīn)来(lái)源(yuán)来自新盘的(de)销售。但今年(nián)新房(fáng)的销售情(qíng)况(kuàng)相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其(qí)实主要还是那些有(yǒu)国(guó)企背景的房企，民营(yíng)房企相对(duì)比较(jiào)困难，所以整个(gè)行业出现了一个很明显的(de)分(fēn)化，无论是(shì)在销售，还是(shì)融资等各个方面(miàn)都非常明显(xiǎn)。现在有(yǒu)国资背景的房企在(zài)资本市场表现相对较好(hǎo)，但没有国资背景的民营(yíng)房(fáng)企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向《红(hóng)周刊》表示，在房地(dì)产行(xíng)业内，我们(men)的(de)逻(luó)辑是，“寻(xún)找最后(hòu)的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖(wā)掘，我(wǒ)们会特别重视企业的成(chéng)本(běn)优势，更(gèng)具(jù)体(tǐ)一点，就(jiù)是它的净借贷水平（净(jìng)负(fù)债率）是不是行(xíng)业(yè)内的最低水平；利润率是不(bù)是行业内最高的；融资成本是否是(shì)行业内最(zuì)低(dī)的；建安成本(běn)是否也是业内最低的；这些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意(yì)的是(shì)，能够(gòu)同(tóng)时满足上述条件的房企并(bìng)不多。即(jí)便是(shì)在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例(lì)，《红周刊(kān)》根据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交(jiāo)地产(chǎn)、中国(guó)武夷等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展(zhǎn)、京投发(fā)展(zhǎn)、光明(míng)地产(chǎn)、云南(nán)城投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城投控(kòng)股(gǔ)等国央企房企也踩了“三(sān)道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张(zhāng)房(fáng)企

　　需(xū)警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健特色的(de)国(guó)央企房(fáng)企，其财务指标称得上完(wán)全(quán)健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得(dé)注意的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国企开始大举扩张。而(ér)这无疑又进一(yī)步考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对(duì)房(fáng)企而(ér)言(yán)，扩张(zhāng)速(sù)度的(de)张(zhāng)弛有度(dù)尤(yóu)为重要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预判(pàn)未来市(shì)场，以及(jí)过于(yú)激进的(de)扩(kuò)张拿(ná)地节(jié)奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以其配(pèi)置的一(yī)家房企进行(xíng)举例，它从(cóng)2018年(nián)开始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年(nián)的(de)净借(jiè)阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢贷比(bǐ)例(lì)都维(wéi)持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年(nián)，这家房企明显(xiǎn)感觉到机(jī)会来(lái)了，其开始(shǐ)在一线城(chéng)市进(jìn)行大举拿地，净负债率也由此前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了(le)接近三分之一。与此同时，该(gāi)房企新购入地块也实现了快速的开盘(pán)利用率(lǜ)，预(yù)计今年会有更多(duō)的楼盘入市(shì)。像这(zhè)类企业就符(fú)合“最后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身储备了很多弹(dàn)药，去年(nián)拿地超(chāo)1000亿元，且(qiě)其中一半在(zài)一线城市(shì)，另外一半(bàn)也(yě)主(zhǔ)要集中在(zài)强二(èr)线和(hé)二线(xiàn)城市；另一方(fāng)面，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有(yǒu)些房企的扩张速度让人感(gǎn)觉又回(huí)到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业(yè)的(de)影子。虽然(rán)说(shuō)，见到机(jī)会时(shí)要出手，但出手的章法仍(réng)要小(xiǎo)心，如(rú)果负债率扩张得太快，但未来的两年(nián)市场(chǎng)没(méi)有(yǒu)想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企的扩张(zhāng)速度(dù)是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)水平(píng)，在我看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是(shì)扩张(zhāng)得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三(sān)道红线”对房企(qǐ)的(de)净负债率要求不得高于100％要(yào)更(gèng)加严格。陈昊(hào)扬解(jiě)释(shì)，当前房(fáng)地产行业的复苏速度并没有那么(me)快，所(suǒ)以要规避公司(sī)净负债率提(tí)高(gāo)到一个(gè)比较危险(xiǎn)的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较积极(jí)的房(fáng)企梳理发(fā)现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越(yuè)秀地(dì)产、绿城中国(guó)、保利发展等(děng)房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产净负(fù)债(zhài)率持续居高(gāo)不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的(de)是，华润置地(dì)、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在践行较积极的拿(ná)地策略(lüè)的同时，也(yě)较好(hǎo)地控制了公司的(de)扩(kuò)张(zhāng)速度与净(jìng)负债(zhài)率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊(hào)扬指出(chū)，实(shí)际上，他们(men)是以同一筛选(xuǎn)标准来看国央企与民营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上(shàng)，国央企确实(shí)会(huì)更胜一(yī)筹(chóu)。如国央(yāng)企的融资成(chéng)本更低，融资(zī)渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国(guó)央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看(kàn)好国央企，但(dàn)这也并(bìng)不(bù)意(yì)味着，民营企(qǐ)业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发(fā)现，仍有少数民营房企(qǐ)同样(yàng)受到机(jī)构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大(dà)流通股东(dōng)中新进(jìn)了(le)“中(zhōng)国工商银(yín)行股份有限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券(quàn)投资基(jī)金”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿(yì)私募珠(zhū)海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一季报，该资产(chǎn)公司的几只(zhǐ)产品合(hé)计(jì)持有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来(lái)的(de)近三年(nián)时间，房地产市场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州(zhōu)本土房企(qǐ)的滨(bīn)江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在(zài)业绩(jì)表(biǎo)现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表(biǎo)现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣非归(guī)母净利(lì)润(rùn)依(yī)次(cì)为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣(kòu)非(fēi)归母净利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代(dài)”仍能保(bǎo)持自(zì)身业绩(jì)的持续增长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集团扎根杭(háng)州的战略布局关系密(mì)切。根据(jù)2022年年(nián)报，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)有(yǒu)近七成(chéng)营收来自杭州(zhōu)地区(qū)，而在2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只占到近(jìn)六成(chéng)。近三年持(chí)续(xù)稳居杭州房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的(de)土储补充同样较为(wèi)积(jī)极(jí)，根据诸葛找房、住在(zài)杭州(zhōu)网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较突出表现，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更(gèng)是迎来多家机构(gòu)的集(jí)中调研(yán)。滨江集团发布公告表示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等18家(jiā)机构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房(fáng)地产开发只(zhǐ)是房(fáng)地产产业链上(shàng)的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建(j阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢iàn)材、玻纤等材料(liào)供应商(shāng)，而(ér)下游应用行业主要(yào)包括中(zhōng)介服务(wù)、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用(yòng)品。综(zōng)合(hé)《红(hóng)周刊》的采访，房(fáng)地产(chǎn)开发环节与上游材料(liào)端息息相关，新(xīn)盘开工不(bù)足(zú)导致上(shàng)游不被看(kàn)好(hǎo)，阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢机构寻觅个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移(yí)至(zhì)下(xià)游。“中国房地产行(xíng)业在进入存量房时代，所以对(duì)地(dì)产产业链，尤(yóu)其是偏消(xiāo)费属性的(de)家装(zhuāng)家居(jū)领(lǐng)域，我(wǒ)们相对(duì)看好(hǎo)，因为居民保(bǎo)有的住房规模(mó)越来越(yuè)大，随着时间的增加，内(nèi)装更新的需(xū)求也会越来(lái)越多。美国过去的(de)数据充分说明了这(zhè)一点(diǎn)，在新(xīn)房(fáng)销售见顶之后(hòu)，家具(jù)消(xiāo)费(fèi)的增长却(què)一直都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看(kàn)好和(hé)内装相(xiāng)关的行业(yè)，例(lì)如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细(xì)分中相(xiāng)关(guān)赛(sài)道龙头年(nián)内表现(xiàn)的统计，目前暂(zàn)居前(qián)两位(wèi)的(de)都是来自家(jiā)纺(fǎng)赛道(dào)的公司，它(tā)们(men)分别(bié)是富(fù)安娜和水星家纺，特别是前者在月线(xiàn)连收七根(gēn)阳(yáng)线(xiàn)的基础上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富安娜主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类产(chǎn)品(pǐn)的研(yán)发(fā)、设(shè)计、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季(jì)度报告显示(shì)，报(bào)告期内，富(fù)安娜(nà)实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现(xiàn)归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)约(yuē)1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一(yī)季报的(de)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，能(néng)够发现该(gāi)股(gǔ)早(zǎo)已成为基金重仓股的天下(xià)，彼时包括公募(mù)的中(zhōng)欧价值(zhí)发现、中(zhōng)欧潜力价值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其(qí)中出(chū)现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是(shì)，中欧(ōu)的两只基金都是价值派基(jī)金(jīn)经理(lǐ)曹名长在管的产品，首季(jì)其同(tóng)时重仓的房(fáng)地产产(chǎn)业(yè)链股票还有(yǒu)金(jīn)地集(jí)团(tuán)和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年(nián)曾(céng)经风光一时的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等(děng)多因素一度沉寂，不过好(hǎo)在困境反转露出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年内表现最好的(de)是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来(lái)看，无论(lùn)是(shì)营收还是归(guī)母净利润，公司都实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季(jì)报中他管理的广发(fā)策(cè)略优选和广发安宏(hóng)回(huí)报(bào)均增加了(le)持股，而这(zhè)两只产(chǎn)品也成为志邦家居十大流通股股(gǔ)东中仅有的(de)两只公募(mù)。有意思(sī)的(de)是，他(tā)似乎对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管(guǎn)理(lǐ)的全部三只产品(pǐn)均登榜十大流(liú)通(tōng)股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的(de)物业股也越(yuè)来(lái)越(yuè)被机构(gòu)所青睐，不(bù)过这(zhè)类标(biāo)的大多(duō)在香港上市，如何(hé)选择(zé)成为(wèi)难题。对此，前述(shù)上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱(qián)很(hěn)辛苦，我选公司还(hái)是(shì)希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱(qián)，以我曾经买的(de)绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的(de)大部分项目到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能(néng)做到产品提价的(de)公(gōng)司很少，因为物业公司很容易一开(kāi)始是(shì)挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定(dìng)人(rén)员成(chéng)本的年度增长，不过服务没(méi)有特别(bié)好，客户没(méi)有那(nà)么(me)满意(yì)，能做到(dào)提价(jià)难度是非常(cháng)大的(de)。但是该公司(sī)能(néng)在业内做到到期之(zhī)后提(tí)价率比较高，这(zhè)跟它的定位和(hé)比较(jiào)好的服(fú)务是(shì)有关系的。”他(tā)进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢