饱受(shòu)争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布(bù)了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造(zào)成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的(de)主题(tí)。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的(de)中介(jiè)费。以(y蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了ǐ)北京(jīng)某房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)多(duō)少(shǎo)由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部门将会(huì)同市(shì)场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要(yào)依(yī)法依规纳入(rù)国(guó)家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服(fú)务行业(yè)的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上(shàng)下(xià)家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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