5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷延续。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重(zh究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷òng)组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是融(ró究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷ng)资成(chéng)本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于(yú)调(diào)整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷