文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格(gé)的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不(bù)少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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