文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把项目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在购房(fáng)款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(z投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁hī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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