近(jìn)两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

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　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，srds是什么意思，srds是什么意思啊基础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(ssrds是什么意思，srds是什么意思啊hí)力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际(jì)环(huán)境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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