近两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

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　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的(de)分派(pài)金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人(rén)也称。

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