滨(bīn)江集(jí)团等个别(bié)民(mín)营(yíng)房企

　　或具(jù)备“最后(hòu)赢家”的黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是以同(tóng)一筛选标(biāo)准来看国央企与民营房(fáng)企，但(dàn)在各维度的(de)实际表(biǎo)现上，国央(yāng)企确实(shí)会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅(chàng)，能够做到(dào)想融就融，这样，国(guó)央企自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更加看(kàn)好国央企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企业中就(jiù)没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳(shū)理发现(xiàn)，仍有少(shǎo)数民营房企同(tóng)样受到机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报(bào)，滨江(jiāng)集(jí)团的十(shí)大流通(tōng)股东中新进了“中(zhōng)国(guó)工商银行股份有限公司(sī)－景顺长城中国回(huí)报灵活配(pèi)置混合型证券投(tóu)资基金”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿(yì)私(sī)募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公(gōng)司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一(yī)季报，该资产公(gōng)司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青(qīng)睐(lài)，和其自身的基本面表现存在一定(dìng)关(guān)系。2020年以(yǐ)来(lái)的(de)近三年时间，房地产市(shì)场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本土房(fáng)企(qǐ)的滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规(guī)模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都表(biǎo)现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布(bù)的(de)2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江集团更是实现了(le)扣非归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能(néng)保持自身业绩的持续(xù)增(zēng)长，和滨江集(jí)团扎根杭(háng)州(zhōu)的战略布局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营(yíng)收(shōu)来自杭(háng)州地区，而在(zài)2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销售排(pái)名(míng)第(dì)一。夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022p>

　　与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，滨江集团在(zài)杭(háng)州的土(tǔ)储补充同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房(fáng)、住在(zài)杭州(zhōu)网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额(é)依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的(de)本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突(tū)出表现，也让滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨(bīn)江集团(tuán)更是迎(yíng)来多家(jiā)机构的集中调研。滨江集(jí)团(tuán)发布公告(gào)表示，公司于5月10日(rì)接受了信达证券(quàn)、金鹰基(jī)金、建信养老、新华(huá)养老(lǎo)等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是(shì)房地产产业(yè)链上的中游(yóu)环节，其(qí)上游(yóu)主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游(yóu)应用行业(yè)主要包括中(zhōng)介服务、家用(yòng)电(diàn)器、物业(yè)管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的(de)采访(fǎng)，房地产开发(fā)环节与上游(yóu)材料端(duān)息息相(xiāng)关，新盘(pán)开(kāi)工不(bù)足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔法的(de)思(sī)路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存(cún)量房(fáng)时代(dài)，所以对(duì)地产产(chǎn)业(yè)链，尤其是偏消(xiāo)费属性(xìng)的(de)家装家居(jū)领(lǐng)域，我们相(xiāng)对看(kàn)好，因(yīn)为居民保有的住房规模越来(lái)越大，随着时间的增加，内装更新(xīn)的需求也(yě)会越来越多。美(měi)国过(guò)去(qù)的数据充分说明了这一(yī)点，在(zài)新房(fáng)销(xiāo)售见顶之后，家具消费(fèi)的(de)增长(zhǎng)却一直都很(hěn)好。对于地(dì)产产业(yè)链(liàn)，我们相(xiāng)对看好和内装相(xiāng)关的行业，例如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根(gēn)据(jù)《红周刊》对下(xià)游细分中相(xiāng)关赛道(dào)龙头年内表现(xiàn)的统(tǒng)计(jì)，目前暂居前两(liǎng)位的都是来(lái)自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富安娜(nà)和(hé)水星家纺，特别是前者(zhě)在月(yuè)线(xiàn)连收(shōu)七(qī)根(gēn)阳线的基础(chǔ)上(shàng)，年内迄今(jīn)涨幅已(yǐ)经逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富安娜主要从事纺织家(jiā)居(jū)、睡眠(mián)家居、生活类产品(pǐn)的研发(fā)、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季(jì)度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司一(yī)季报的十大流通股股东来看，能够发现该(gāi)股(gǔ)早(zǎo)已(yǐ)成为基(jī)金重仓(cāng)股的(de)天下，彼时(shí)包(bāo)括(kuò)公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要(yào)强调的是，中欧的(de)两只基金都是价值派基金经理曹名(míng)长在管的产(chǎn)品，首季其同时(shí)重(zhòng)仓的房(fáng)地产产业(yè)链股(gǔ)票还有金地集团和(hé)大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比而(ér)言(yán)，前几年曾经风(fēng)光一时(shí)的家居板块也因疫情、消费复苏(sū)进(jìn)程缓(huǎn)慢等多因素(sù)一度沉(chén)寂，不过好(hǎo)在困境反转(zhuǎn)露出(chū)曙光(guāng)，家居板块中年(nián)内表现最好的是志邦家居。同一(yī)时间段(duàn)，该股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无(wú)论是营收还是归(guī)母(mǔ)净利润，公司都(dōu)实(shí)现了同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的十(shí)大流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现(xiàn)广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他管理的广(guǎng)发策略优选(xuǎn)和广发安(ān)宏回报均增加了(le)持股(gǔ)，而这两只产品也成为(wèi)志邦家居(jū)十大流(liú)通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有意思的是(shì)，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在(zài)另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中(zhōng)，他(tā)管理(lǐ)的(de)全(quán)部三(sān)只产品均登榜(bǎng)十大流(liú)通股股东，其也成为(wèi)他的(de)独(dú)门(mén)重(zhòng)仓股。

　　除去家(jiā)居家(jiā)纺外，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不过(guò)这类(lèi)标的大多在香港上市，如何选择成为难(nán)题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服务(wù)不是一(yī)个高毛(máo)利的(de)行业(yè)，挣钱很(hěn)辛苦，我选公(gōng)司(sī)还是(shì)希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较高的(de)，每年(nián)到(dào)期的合同(tóng)里提(tí)价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目到期之后(hòu)，经过两三轮合同(tóng)周期还能做到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很(hěn)少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为(wèi)保(bǎo)安这些固定人员成本的年度增长，不(bù)过(guò)服务(wù)没有特别好(hǎo)，客户没有那么满意(yì)，能(néng)做到提价难度(dù)是非常(cháng)大的。但是(shì)该公司能在业内做到到期之后(hòu)提价(jià)率(lǜ)比较高，这跟它(tā)的定位和比较好(hǎo)的服务(wù)是有关系的。”他进一(yī)步(bù)强(qiáng)调。

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