导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiān化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准g)关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准ong>

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可(kě)能(néng)超(chāo)预期。