5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产的配置(zhì)张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的(de)也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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