导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据(jù)此判断未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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