近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基(jī)过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二级市(shì)场价格(gé)和分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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