5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米(叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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