饱受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了关于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人(rén)负(fù)担、侵害(hài)其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行(xíng)明(míng)码标价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这(z一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元hè)项工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的《关(guān)于(yú)房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权(quán)”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门当前(qián)并未明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收费清单(dān)，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等(děng)违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来(lái)收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出(chū)，由于(yú)当前两部门(mén)提(tí)出(chū)的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等(děng)都可(kě)能对交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的(de)专业(yè)性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有(yǒu)利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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