近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者(迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看zhě)应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看