饱(bǎo)受(shòu)争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联(lián)合发(fā)布(bù)了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部(bù)门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策(cè)研(yán)究(jiū)中心首席(xí)研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居(jū)民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的(de)大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不(bù)对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关(guān)部门主要(yào)监(jiān)管的(de)重点，将是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这(zhè)样的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收费(fèi)前应当向(xiàng)交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西p>

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门(mén)采取(qǔ)约谈(tán)等综(zōng)合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和(hé)反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合(hé)理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是(shì)纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示，“从(cóng)目(mù)前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究(jiū)总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城市的(de)二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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