近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投资(谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里zī)债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的(de)分红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行(谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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