导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足(zú)，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(j女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路ié)至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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