导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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