文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的(d悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词e)，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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