近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额(é)的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗)许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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