导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口733是什么意思净迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居(jū)民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　733是什么意思

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(733是什么意思rén)口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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