饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十(shí)方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大(dà)伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低(dī)的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的(de)主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业关注一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地(dì)产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下(xià)发的(de)《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可在(zài)规定的(de)收费标准基础(chǔ)上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服(fú一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排)务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部(bù)门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南(nán)区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用对市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何(hé)具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过(guò)转嫁的方(fāng)式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实际上(shàng)相当于(yú)变(biàn)相推(tuī)高了(le)房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利于房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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