近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

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