近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募耐克品牌和乔丹品牌是什么关系(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债(zh耐克品牌和乔丹品牌是什么关系ài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结(jié)合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部耐克品牌和乔丹品牌是什么关系分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了(le)投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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