近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗)基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗)的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额(é)的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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