文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户(hù)前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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