近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yín恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因g)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手(恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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