5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策出(chū)来(lái)去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地m开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”