文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)顶的速度越来越快越叫的原因资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来全国(guó)并没(méi)有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出顶的速度越来越快越叫的原因(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(顶的速度越来越快越叫的原因fù)定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 顶的速度越来越快越叫的原因