导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气(qì)，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套(tào)房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多(中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达(dá)到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家(中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机jiā)庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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