近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèn突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么g)余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的(de)情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么