OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了(le)应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦(pǔ)东新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还(hái)有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大(dà)，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的(de)产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的(de)扩募说(shuō)明(míng)会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人(rén)坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第(dì)一时间(jiān)即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实(shí)际租(zū)户需(xū)要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三个月履小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季(jì)度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目(mù)前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园(yuán)项目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也(yě)有一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单(dān)层以一千平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独(dú)栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都变成了一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们(men)在(zài)张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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