5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的(de)机(jī)构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现(x外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么iàn)金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么