近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的(de)比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(z禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气ī)价(jià)值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低，对(duì)产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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