“现在的(de)房地产很难再(zài)出现像过去十年(nián)的(de)系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机(jī)构和投资者的关注度从板块向(xiàng)单(dān)个标的转移。上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》指出，从(cóng)行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值(zhí)，房(fáng)地产(chǎn)都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反复(fù)地杀到了底部(bù)，再往(wǎng)下(xià)的空间(jiān)已经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻(xún)找房地(dì)产个股的阿尔法呢？<六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写/p>

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道中进(jìn)行选择(zé)，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半(bàn)天，标的公司(sī)出现爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需(xū)要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国资背景(jǐng)的、杠杆(gān)率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还(hái)表示，如果关注一(yī)下今年房地(dì)产的开发资金(jīn)来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信(xìn)贷倾向(xiàng)是(shì)不太愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主(zhǔ)要(yào)资金来源来(lái)自新(xīn)盘的销售(shòu)。但今(jīn)年新(xīn)房的销售情况(kuàng)相较一般(bān)。再关注一下(xià)，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其实主要(yào)还是(shì)那(nà)些有(yǒu)国(guó)企背景(jǐng)的(de)房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现了一个(gè)很明(míng)显的(de)分化，无(wú)论是(shì)在销(xiāo)售(shòu)，还(hái)是融资等各个方(fāng)面都非常(cháng)明显。现在有(yǒu)国(guó)资背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对较(jiào)好，但没(méi)有国资背景的民营房企股(gǔ)价(jià)大多(duō)表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在(zài)房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们(men)会特别重视企业的(de)成本优势，更具体一点，就(jiù)是它(tā)的净借贷(dài)水平（净负债率）是不(bù)是行业内的(de)最低(dī)水(shuǐ)平；利润率是不是行业内最高(gāo)的；融(róng)资成本(běn)是否(fǒu)是行业(yè)内最低的；建安成本是(shì)否也是业内最(zuì)低的(de)；这些都是我们看重的一家房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满足上(shàng)述(shù)条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩(cǎi)线”情(qíng)况，且(qiě)有逐(zhú)渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以A股(gǔ)为(wèi)例，《红周刊(kān)》根据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西(xī)藏城投(tóu)、中交地(dì)产、中国(guó)武夷等国央企“三(sān)道(dào)红线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云(yún)南城投(tóu)、首开股份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投控股等(děng)国(guó)央企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企(qǐ)

　　需(xū)警惕(tì)其重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难(nán)看(kàn)出，即便(biàn)是有(yǒu)着较稳健特(tè)色(sè)的国央企房企(qǐ)，其财务指标称得(dé)上完(wán)全健康的仍是少数。而更加值得(dé)注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地(dì)方国(guó)企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考验(yàn)着国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张(zhāng)速度的张(zhāng)弛(chí)有度尤为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质(zhì)“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未来市(shì)场，以及过于(yú)激进(jìn)的(de)扩(kuò)张拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其(qí)配置的一家房企进(jìn)行举(jǔ)例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续(xù)4年(nián)的(de)净借(jiè)贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机(jī)会来了，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿地(dì)，净(jìng)负债(zhài)率也由(yóu)此前的(de)33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同时，该房(fáng)企新购入地(dì)块也(yě)实现(xiàn)了快速的开(kāi)盘利(lì)用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符合(hé)“最后(hòu)的赢家(jiā)”的(de)特点。一方面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且(qiě)其中一(yī)半在(zài)一线城市，另(lìng)外一半(bàn)也主要集中在强二(èr)线和二线城市(shì)；另一方(fāng)面，它(tā)的(de)扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同(tóng)样提醒(xǐng)道，与之相反，有(yǒu)些房企(qǐ)的扩张速度(dù)让人感觉(jué)又回到了(le)2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的影子(zi)。虽然说，见到机会时要出手，但(dàn)出手的章(zhāng)法仍(réng)要小心，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但(dàn)未来(lái)的两年市(shì)场没有想象得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么(me)如(rú)何来(lái)衡量一家房企的扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，主要还是(shì)看(kàn)房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)水平，在我看来，这个(gè)比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标(biāo)准要比“三道红线”对房企的净负债(zhài)率要求不得高(gāo)于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地(dì)产行业的复苏速(sù)度并没有那么(me)快，所以要规避公司(sī)净负债率提高到(dào)一个比较(jiào)危险的(de)水平。

　　《红周刊》对(duì)在(zài)2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企(qǐ)2022年(nián)净负债率都(dōu)在(zài)60％之(zhī)上。其中，中交地(dì)产净负债率(lǜ)持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对(duì)比的是，华润置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙(lóng)湖(hú)集团(tuán)等房企在(zài)践行较积极的拿地策略的同时，也(yě)较好地控(kòng)制了公司(sī)的扩张速度与净负债率水平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实(shí)际上，他们是以同一筛选标准来(lái)看国央企(qǐ)与民营房企，但在各维(wéi)度(dù)的实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜一筹(chóu)。如国央企(qǐ)的融资(zī)成本更低，融资渠道(dào)也更顺(shùn)畅(chàng)，能(néng)够做(zuò)到想融就(jiù)融，这样(yàng)，国央企(qǐ)自然而(ér)然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机(jī)构(gòu)更加看好(hǎo)国央企(qǐ)，但这也(yě)并(bìng)不意(yì)味着，民(mín)营企业(yè)中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到机(jī)构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的(de)十大流通股东中(zhōng)新(xīn)进(jìn)了“中国工商银行股份(fèn)有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中国回(huí)报灵活配置混合型证券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资(zī)产管理(lǐ)有(yǒu)限公司就(jiù)长期持有滨(bīn)江集团。根(gēn)据(jù)一季报，该资产公(gōng)司的几只产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约(yuē)占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身的基本面表现存在一定关系。2020年以来(lái)的近三年时(shí)间，房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江集(jí)团仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新(xīn)增土储(chǔ)、股价表(biǎo)现等多维度都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归(guī)母净利润依(yī)次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代(dài)”仍(réng)能保持自身业绩的(de)持续增长，和(hé)滨江集团扎根杭(háng)州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团有近七成营收来自杭(háng)州地区(qū)，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只占到(dào)近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州的(de)土储补(bǔ)充同(tóng)样较为(wèi)积极，根(gēn)据(jù)诸葛找房、住在(zài)杭州(zhōu)网数(shù)据(jù)显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续(xù)稳居(jū)杭州(zhōu)的(de)本(běn)土(tǔ)第一。

　　而六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的(de)较突出表现，也让滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排名迅速提(tí)升(shēng)。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名已(yǐ)冲进前十，根(gēn)据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团实现销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍(bèi)以上(shàng)，而(ér)近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家(jiā)机构(gòu)的集中调研(yán)。滨江集团发布公(gōng)告(gào)表(biǎo)示(shì)，公司于5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新(xīn)华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局(jú)重点移(yí)至存(cún)量赛(sài)道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地(dì)产(chǎn)开发只是房地产产业链上(shàng)的中游环节，其上游(yóu)主要为钢铁(tiě)、水泥、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应(yīng)用(yòng)行业主要(yào)包括(kuò)中介服务、家用电器、物业管(guǎn)理、家居(jū)用(yòng)品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开(kāi)工不足导致(zhì)上(shàng)游不(bù)被看(kàn)好(hǎo)，机(jī)构寻(xún)觅个股阿(ā)尔法(fǎ)的思路渐渐(jiàn)移至(zhì)下(xià)游。“中(zhōng)国房(fáng)地产行业(yè)在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏(piān)消费(fèi)属性的家装(zhuāng)家居(jū)领域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的(de)住房(fáng)规(guī)模(mó)越来越大，随(suí)着时(shí)间的(de)增加，内装更新的需(xū)求也会越来越多。美国过去(qù)的(de)数据充分(fēn)说明了这(zhè)一点，在(zài)新房销售(shòu)见顶之(zhī)后，家具(jù)消费的增(zēng)长却一(yī)直都很好(hǎo)。对(duì)于地(dì)产产业(yè)链，我们相对(duì)看好和内(nèi)装相(xiāng)关(guān)的行业，例如消费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相(xiāng)关赛(sài)道龙(lóng)头年内表现的(de)统计(jì)，目前(qián)暂居前两位的都是来自(zì)家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是(shì)前(qián)者(zhě)在月(yuè)线连收七根阳线(xiàn)的(de)基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例(lì)，富(fù)安娜主要(yào)从事(shì)纺织家居、睡(shuì)眠家(jiā)居、生活类产品的(de)研发、设(shè)计(jì)、生产及(jí)销(xiāo)售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一季度(dù)报告显(xiǎn)示，报告期内，富安(ān)娜实(shí)现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一(yī)季(jì)报的十大流通股(gǔ)股东来看，能够发(fā)现该股早已(yǐ)成为(wèi)基金(jīn)重(zhòng)仓股(gǔ)的(de)天下，彼时包括(kuò)公募的中(zhōng)欧价值发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的(de)明河(hé)2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调(diào)的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值(zhí)派基金经理曹(cáo)名长在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地(dì)产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一(yī)时的(de)家居(jū)板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢(màn)等(děng)多(duō)因(yīn)素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦(bāng)家居(jū)。同一时间段，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无(wú)论(lùn)是营(yíng)收还是归母净(jìng)利润，公(gōng)司(sī)都实(shí)现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现广发基(jī)金经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选和广发安(ān)宏(hóng)回报均增加了持股，而这(zhè)两只产品也成为志邦家居(jū)十大(dà)流通(tōng)股股东中仅(jǐn)有的两只公募。有意思的(de)是(shì)，他(tā)似乎对(duì)于定制(zhì)家居类标的情有独(dú)钟，在(zài)另一家赛(sài)道(dào)公司金(jīn)牌橱柜中(zhōng)，他管(guǎn)理(lǐ)的全(quán)部三(sān)只产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物业股也(yě)越(yuè)来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大(dà)多(duō)在香港上市，如何(hé)选择成(chéng)为(wèi)难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金经理举(jǔ)例分析：“物(wù)业服(fú)务不(bù)是一(yī)个(gè)高毛利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比是比较高(gāo)的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目到期之后(hòu)，经过两三轮合同周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真正能做(zuò)到产品提价(jià)的公司很(hěn)少(shǎo)，因为物业公司(sī)很容易(yì)一开(kāi)始是挣钱的，后(hòu)面因为保安(ān)这些固定人员(yuán)成本(běn)的年度增长(zhǎng)，不过六的大写是什么字，六的大写是什么怎么写服务没(méi)有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难(nán)度(dù)是非常大的。但(dàn)是该公司能在业内做到(dào)到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它(tā)的(de)定(dìng)位和(hé)比(bǐ)较好的服(fú)务是有关系的。”他进一(yī)步强调。

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