OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不(bù)动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以来(lái)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度(dù)下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会(huì)中(zhōng)管理人就(jiù)相关(guān)事项进(jìn)行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了(le)对(duì)张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了(le)我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原(yuán)始权(quán)益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户(hù)，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的(de)调租和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看(向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害kàn)到出(chū)租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一(yī)定(dìng)的资(zī)源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的(de)物业。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集(jí)团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基金扩容(róng)的第(dì)一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学城(chéng)这(zhè)三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前(qián)突(tū)发事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和市场的(de)信心。”

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