OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外(wài)价(jià)值，投(tóu)资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易(yì)日场内(nèi)资(zī)金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具备一定的(de)投资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如(rú)星(xīng)对此表(biǎo)示，若(ruò)张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级ght: 24px;'>三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一(yī)定提振(zhèn)，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为(wèi)实(shí)际租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们(men)肯定要(yào)全力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些(xiē)面(miàn)积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是两千多三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户(hù)自身(shēn)也(yě)会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事(shì)件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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