文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一几十块钱的阿富汗玉是真的吗家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游几十块钱的阿富汗玉是真的吗产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么(me)是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的(de)保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 几十块钱的阿富汗玉是真的吗