饱受争议的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的(de)意(yì)见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利(lì)用房源(yuán)客源优(yōu)势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为例，二(èr)手房(fáng)占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内(nèi)的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进(jìn)行(xíng)作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么规范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市(shì)场管理和(hé)调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关(guān)于房地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)收(shōu)费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么(wù)等57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前并未(wèi)明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准进行明(míng)码标价即可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应(yīng)当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规(guī)范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需(xū)要看(kàn)各(gè)城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权抵押(yā)、不同(tóng)税费(fèi)等(děng)都可(kě)能对(duì)交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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