万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi虎门销烟发生在哪里)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的(de)维权(quán)信(xìn)息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？虎门销烟发生在哪里rong>只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的国(guó)民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的(de)开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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