文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的(de)住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼(yǒu)资金等能(néng)力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过(gu姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼ò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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