万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高的(de)国民知名(míng)度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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