5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的(de)需(xū)求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近(jìn)年来锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(d锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻ì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察(chá)国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻